Недоступное жилье станет доступным?

 

Нацпроект по доступному жилью, пожалуй, был и остается до сих пор одним из самых загадочных и непредсказуемых. Еще в начале прошлого 2018 года президент России Владимир Путин, выступая перед Федеральным собранием заявил о необходимости увеличения ежегодных объемов жилищного строительства в стране с нынешних 70−80 млн до 120 млн кв. м. По его словам цель весьма амбициозная, но реалистичная, если учесть новые технологии и опыт наших строительных компаний. Президент подчеркнул, что если мы хотим, чтобы 5 млн семей получали новое жилье каждый год, то строить надо 120 млн кв. метров. В результате появился нацпроект, в котором предусмотрен поэтапный выход на указанные Президентом объемы строительства жилья к 2024 году. То есть в 2024 году уже должны построить 120 кв.м.жилья и далее, очевидно, сохранять эти темпы на протяжении ряда лет.

 

Обратим внимание, нацпроект, как документ уже существует ровно год. Паспорт нацпроекта, предусматривающий достижение указных Владимиром Путиным объемов ввода жилья был опубликован 11 февраля этого года, но утвержден по итогам заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам еще 24 декабря 2018 года. Документ есть, а общей картины достижения показателей нет. Также как и того, каким образом будут развиваться территории благодаря этим показателям. Нет этой картинки, потому как существует много загадок. Одна из загадок лежит в самой терминологии проекта. Так, например, понятие «объем жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год», как следует из паспорта, предусматривает «общую площадь введенных жилых домов в эксплуатацию в отчетном периоде застройщиками всех видов» — сюда входят юридические лица, индивидуальные предприниматели и физические лица.

 

Ни для кого не секрет, что именно строительство частных домов, то есть индивидуальная жилищная застройка, а не многоквартирный сектор, всегда позволяла чиновникам демонстрировать приглядную картину возведения жилья в стране, особенно в регионах. Собственно загадка состоит в том, что непонятно почему в нацпроекте, под реализацию которого предусмотрены бюджетные деньги, учитываются стандартные статистические данные, собираемые традиционным способом по всему кругу «застройщиков», пусть, даже если эти деньги выделяются, в том числе отдельным гражданам или банкам в качестве субсидий для возведения частных домов. Или все-таки существует отдельная статистика в рамках нацпроекта, учитывающая исключительно «свой круг» застройщиков, в том числе физлиц??? Согласитесь, сама по себе формулировка предоставляет широкое поле деятельности для манипулирования данными, и уточнение конкретной ситуации имеет большое значение! Так как позволит более четче понимать, каких именно успехов достигло правительство реализуя нацпроект.

 

Второй момент: да, все знали ‑ и власть и бизнес, что долевое строительство многоквартирных домов переходит на новый механизм проектного финансирования. Эксперты ожидали проблем в этой связи — банкротства застройщиков, образование монополии на рынке, а также снижения объемов ввода жилья. Но корректировать или формировать спрос должна была ипотека, более доступная ипотека. Между тем только к концу этого года, в ноябре вице-премьер Виталий Мутко, являющийся куратором данного нацпроекта, по сути признал наличие проблем, предложив, как писал Коммерсантъ, заморозить требования к объемам жилищного строительства в рамках нацпроекта до 2021 года на уровне 75,7 млн кв. метров. Таким образом, зампред правительства предложил снизить показатели объемов ввода жилья на ближайшие несколько лет. Обоснования, который привел вице-премьер в пользу снижения объемов строительства, вполне соответствуют ранее озвученным прогнозам экспертов — переход на проектное финансирование и так и не ставшая доступной в широком смысле ипотека. Как отметил Мутко, средние ставки по ипотечным кредитам в 2019 году составят 10,1%, тогда как в нацпроекте заложен уровень в 8,9%. Еще в качестве причин Виталий Мутко назвал низкие темпы роста ВВП — 1,3% вместо планируемых 2,2%. Но именно эта причина, которую можно назвать стагнацией экономики влечет снижение покупательского спроса. Снижаются доходы населения, а значит, мечта сделать недоступное жилье более доступным традиционными инструментами откладывается. Более того, образовался замкнутый круг, который мы ранее также прогнозировали. Он заключается в том, что ЦБ в этом год стал снижать ключевую ставку, снижал несколько раз, вместе с ней стали снижаться средние ставки по ипотеке, но и объемы возводимого жилья будут снижаться, особенно в регионах. Ведь, именно по региональным застройщикам в большей степени и ударил новый механизм проектного финансирования. Более того, в середине декабря ИА REGNUM опубликовал ведущиеся в социальных сетях обсуждения жителями Дальнего Востока программы о льготной ипотеке для дальневосточников. Отмечается, что с введением в действие программы, жилье дорожало: для молодых семей оно становится более недоступным, чем прежде, взять под 2% можно только заведомо дорогую недвижимость, цены на новостройки растут, при этом необходимы еще деньги на ремонт.

 

На днях Владимир Путин фактически ответил отказом федеральным чиновникам, предлагающим снижать целевые показатели нацпроектов, подчеркнув, что проектный подход, внедряемый в настоящее время в государственном управлении в России, ставит новые вызовы перед бюрократией, не привыкшей к работе в таком режиме. В этом ключе непонятно, как теперь Виталий Мутко, предлагавший ранее заморозить объемы возводимого жилья будет выходить из положения. Но, кажется, правительство медленно и уверенно подбирается к своей цели. Напомним, глава правительства Дмитрий Медведев не раз говорил о необходимости развития в России арендного жилья, отмечая, что рынок арендного жилья в мире занимает порядка 50%, тогда как в России навскидку — всего 10%. Не раз предлагалось сделать этот коммерческий проект частью нацпроекта. Вице-премьер Виталий Мутко ранее также требовал выяснить у инвесторов, что им мешает развивать подобные проекты. В октябре Мутко пообещал заняться развитием рынка арендного жилья, в том числе коммерческого. Хотя, в июле Владимир Путин давал поручение к 10 октября уже разработать механизмы обеспечения семей с невысокими доходами жильем на условиях его сохранения в публичной собственности. То есть речь идет о развитии некоммерческого арендного жилья, так называемой социальной аренды.

 

На днях (25 декабря) издание РИА сообщало о том, как на заседании Совета при президенте по стратегическому развитию и национальным проектам Виталий Мутко заявил, что в России с запуском программы развития арендного жилья можно было бы построить 30 — 40 миллионов квадратных метров жилья такого формата. По его словам, правительство прорабатывает вопрос обеспечения жильем граждан, которые имеют невысокий уровень дохода — это развитие сегмента некоммерческой аренды, субсидирование арендной ставки. Ранее Мутко рассказывал о том, что в России в аренде находится около 100 миллионов квадратных метров жилья. Он также сообщал, что в сотрудничестве с компанией «Дом.РФ» стартует программа про строительству арендных домов регионах. Хотелось бы понять, во-первых — где тот самый механизм обеспечения семей с невысокими доходами социальным жильем, порученный президентом к разработке к 10 октября, а во-вторых, не мешало бы внести ясность: эти 40 млн.кв. метров арендного жилья, о которых заявлял Мутко на днях, составят половину возводимого сегодня объема или будут дополнять сегодняшние объемы и таким образом, показатели так называемого «доступного» жилья достигнут 100−110 млн.кв.метров???

 

В сентябре вице-премьер говорил о перспективе фондов дольщиков по завершению решения их проблем выступать в качестве заказчиков строительства арендного и социального жилья. При этом совершенно непонятным остается вопрос о том, каким образом будут использоваться, возможно, неиспользованные средства нацпроектов с учетом объективного снижения застройщиками объемов строительства жилья. Эти объемы будут восполняться за счет строительства арендного и социального жилья на деньги нацпроекта???

 

Не проще ли государству уже, в конце концов, строить всё жилье через государственного застройщика, раз уж конкуренция между строителями итак ограничивается в пользу образования монопольных компаний??? Почему за счет денег государства могут расти одни компании в ущерб другим. Монополия не способствует конкуренции, она способствует установлению на рынке своих цен и правил игры. Но в то же время вокруг государственных корпораций, сформированных за счет бюджетных денег, потом начинают идти разговоры о приватизации.

 

Если нацпроект предусматривает национальные цели, в том числе по росту доступности жилья, то при чем здесь в принципе коммерческая аренда??? Более того в стране есть проблема жилья для мигрантов временно работающих в России. Этот сегмент рынка хотелось бы урегулировать. Так как частные застройщики или владельцы жилья сдают в аренду дома и квартиры мигрантам бесконтрольно. Как правило, в этом жилье проживает одновременно не один мигрант, а десятки. При этом неудобства испытывают и мигранты, живущие в стесненных условиях, и их соседи — российские семьи с детьми. Но эту проблему как-то не спешат урегулировать. Интересно, почему??? Хотя можно было бы строить отдельные общежития. Но точно не на деньги нацпроектов!!!

 

Не много ли загадок для одного нацпроекта с понятными целями — увеличить доступность жилья и повысить комфортность, но непонятными вытекающими из этой цели последствиями. Еще можно было бы понять неожиданную встречу правительства по пути к достижению целей вещего или обманного камня с указанием трех дорожек, ведущих к неизвестным последствиям, в том случае если этот камень подбросили враги, но ведь строительной отрасли страны и возведению жилья никак не грозят санкции. Не грозят санкции ни одной из побочной отрасли строительства. Не грозят санкции, если искусственно не подводить к образованию госорганизаций, которые потом требуется зачем-то приватизировать. Пока же мы наблюдаем любовь между властью и привилегированным бизнесом, который она сама и порождает. В таком случае говорить о высоких материях, в частности о целях создания условий для расширения доступности народу чего-либо, как минимум цинично!